-
2021-04-30 08:01:05+00:00
4. Мишустин утвердил льготную ипотеку на строительство частных домов. Кредит под 6 % будет выдаваться семьям, где в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года родился второй ребенок, или семьям с ребенком-инвалидом.
Комментарий А.Дубовенко: Сначала мы, как обычно, посмеялись, что вводят очередную ипотеку на ИЖС. Но надо признать, что кроме этого «утверждения», которое не могло работать само по себе, похоже, было дано указание ДОМ.РФ о начале кредитования. ДОМ.РФ предложил, в том числе нам, нормальные условия по кредитованию строек. Напомню, раньше были проблемы — мы должны были сами профинансировать стройку и деньги получали только при вводе в эксплуатацию. Такая схема интересна банку, такая схема интересна заказчику. Но такая схема абсолютно не интересна нам как строительной компании. Ибо фактически кредит на самой опасной фазе (строительство до ввода в эксплуатацию) должны осуществить мы.
Классно, заказчик платит проценты не нам, а рискуем мы. Естественно, мы сказали: «Спасибо, не надо». Теперь же банк готов сразу 100 % денег авансировать аккредитованным застройщикам. Похоже, Мишустин не просто утвердил льготу, но и приказал, чтобы было выдано ОПРЕДЕЛЕННОЕ количество кредитов. А это уже совсем другое дело. Считаю эту новость позитивной. Однако еще раз замечу, что это надо было делать немного раньше, до пандемии, или, наоборот, приберечь деньги на будущее, когда начнется спад. Сейчас идет строительный бум, подогревать его такими решениями, на мой взгляд, немного не вовремя. Ну, пусть хотя бы так.
5. ДОМ.РФ совместно с Минстроем и Минцифрой России разрабатывает суперсервис для рынка ИЖС, который позволит в онлайн-режиме выбирать типовые проекты домов с готовой документацией.
Комментарий А.Дубовенко: Мы уже делали это 3 года назад. Проект назывался Homdex.ru, и он умер. Безусловно, у нас не было таких ресурсов, как у Минстроя и ДОМ.РФ. Но тем не менее у нас он не пошел. И мы поняли, почему. Строительство дома и выбор компании несовместимы со спешкой, «суперсервисами», «уберизаторами», «маркетплейсами» и т.д. Когда вы вызываете такси, это повторяющаяся процедура, тут важны скорость и удобство. Компанию выбирает заказчик, условно, раз в жизни, и ему не нужен для этого такой сервис. Возможно, я ошибаюсь. Осторожно предположу, что данный сервис не «взлетит» и не будет востребованным.
6. Газ будут бесплатно проводить к земельным участкам по всей России. Об этом объявил президент России Владимир Путин в ходе обращения к Федеральному Собранию.
Комментарий А.Дубовенко: Прекрасно! Поборы за подключение газа (500 тыс. рублей, например, в Московской области) — это позор. Эта проблема давно известна, и мы о ней много раз писали. Мы призывали сделать дороже газ и бесплатным подключение к нему. Это приведет к стимуляции бережного потребления газа, применению энергоэффективных технологий и снизит цену домовладения. Очень надеюсь, что поставлена «неофициальная задача» снизить стоимость подключения до НОЛЯ по факту. Ибо если такой задачи не поставлено, газовики придумают другой способ взять эти 500 тыс. рублей (например, как плату за присоединение, технические условия, за выделение лимитов или даже предоплату за объем). Если это заработает по факту, все будут счастливы.
-
2021-04-30 08:00:57+00:00
#новости_малоэтажки
Что важного и интересного случилось в загородном домостроении за апрель? Читайте в нашей подборке новостей👇🏻
Каждая новость — с комментарием автора канала, учредителя GOOD WOOD Александра Дубовенко.
1. В среднем по России стоимость жилой недвижимости выросла на 12 %, однако в ряде регионов цены поднялись на 20 и 30 %. Путин поручил ФАС проверить ситуацию на рынке.
Комментарий А.Дубовенко: Хотелось бы провести небольшой ликбез по экономике для нашего уважаемого правительства. Цена определяется балансом спроса и предложения. Если цена растет, то это говорит о дефиците жилья. ФАС, конечно, может попытаться влезть в коммерческий сектор, заставить застройщиков не повышать цены в каких-то регионах. Мы это уже проходили в СССР. Будут очереди на покупку, номинальная цена в 2 раза меньше фактической и возможность покупки за взятку. Надеюсь, до этого не дойдет. ФАС разберется и поймет, что сделать она ничего не сможет.
Что реально привело к росту цен?
1. Цены на строительные материалы. Причина — бездействие правительства по введению экспортных пошлин на сырье (металл, древесина).
2. Льготная ипотека. Это хорошо, но в современных реалиях ее надо применять очень аккуратно. Прежние 10—12 % годовых — очевидно завышенный, несправедливый процент. Нынешние 6 % — очевидно заниженная ставка. Отрасль не готова так быстро нарастить мощность, чтобы удовлетворить спрос. Думаю, если бы мы пару лет пожили со ставкой 8 %, отрасль успела бы адаптироваться, и потом можно было делать 6 %.
3. Мигранты. Они до сих пор не могут попасть в страну в достаточном количестве. А без них стройка обходится дороже.
2. В США создали «самую белую краску»— она может охлаждать дома лучше кондиционера. Создатели обещают, что скоро она появится на рынке и поможет справиться с глобальным потеплением.
Комментарий А.Дубовенко: Очень жаль, что научные шарлатаны до сих пор востребованы и продолжают изобретать противоречащие физике вещи. Отражение видимой и невидимой части спектра может лишь уменьшить нагревание предмета на солнце. Однако сделать так, чтобы физическое тело снизило температуру ниже окружающей среды, невозможно. И тем более не понятно, при чем тут глобальное потепление. И кстати, по характеру сообщений можно сразу догадаться, что это фейк. Когда изобретают что-то действительно ценное, например, краску «с эффектом кондиционера», эту разработку сразу засекречивают и пытаются извлечь из нее выгоду. Когда изобретение фейковое, о нем начинают кричать, раскрывают химический состав и заодно добавляют для пафоса, что оно поможет справиться с глобальным потеплением.
3. Власти вновь взялись за апартаменты. Путин поручил кабмину определить статус апартаментов до конца июля 2021 года. Скорее всего, уже построенные апартаменты приравняют к жилью.
Комментарий А.Дубовенко: Гениально! По-нашему! Путин поручил правительству увеличить строительство жилья до 120 млн кв. м в год. Задачу можно решить двумя способами:
1. Реально увеличить объемы строительства. Но это не так просто, задача серьезная и глобальная;
2. Манипулировать цифрами. В частности, признать апартаменты жильем, внести их в статистику — и дело в шляпе. Гениально!
-
2021-04-21 14:07:51+00:00
О вреде вырубки лесов
Всем привет! У нас на ютьюб-канале вышел классный ролик про лесопиление. Представляете, я сам залез глубоко в лес и изучал, как добывается древесина. Пошел хейт в комментах.
Так вот, уже по реакции видно, что 99% россиян рассматривают вырубку леса как варварское действие.
Еще раз хотел напомнить основные понятия:
Дерево потребляет углекислый газ, выделяет кислород, и получившийся в виде реакции углерод идет на рост дерева. Как только дерево вырастает до финальных размеров (80-100 лет) оно перестает расти, начинает гнить и разлагается опять на СО-2. Для того, чтобы выделение кислорода сделать НАИБОЛЕЕ эффективным, лес нужно вырубать и сажать новые деревья. Вырубать надо не весь лес, а самую старую часть и вырубать только 1/80 площади. В этом случае производство кислорода будем максимальным. На самых лучших российских предприятиях именно так и делают.
Смотрите ролик
-
2021-04-06 05:36:37+00:00
Что компании делали с ростом цен?
Всем привет, дорогие друзья!
Как вы знаете, цены на очень многие строительные материалы резко выросли. Например, если сравнить цены декабря и марта, могу привести вам несколько примеров:
Арматура: 38 –> 53 +41%.
Песок сеяный: 750 –> 900 +20%.
Пиломатериалы: 12200 –> 16000 +30%.
Xps: 4700 –> 7100 +50%.
Также выросли ставки на рабочую силу.
В итоге, строительным компаниям сейчас нелегко. Я посчитал, что если издержки по всем договорам увеличатся на 10%, то это превратит мою компанию из процветающей в убыточную. Уверен, что в большинстве компаний запас маржинальности еще меньше. Конечно, увеличение цен на 10% не увеличивает сразу все издержки на 10%. Это связано с тем, что часть обязательств по договорам уже выполнена, а новые заказчики начинают платить по новым ценам, но проблема в том, что цены выросли не на 10%, а на 20%. И это абсолютная катастрофа для всех.
Как поступают разные компании в этой ситуации?
Мы изучили этот вопрос
Схема 1: Пофиг. Новые покупатели компенсируют убытки. Денег в кассе много, значит, все хорошо. Это классическое поведение начинающих компаний — оценивать свое финансовое состояние по деньгам в кассе. Сейчас кассы наполнены у всех, так как стройки тормозятся, а авансы внесены. Но если при этом не обратить внимание на работу в убыток, то потом «прилетит» по полной. Разорение неминуемо. А разорение — это заказчики оставленные без домов и денег.
Схема 2: в соответствии со статьей 709 п.6 ГК РФ — брать со всех доплату.
Схема 3: гибрид 1 и 2. Часть контрактов выполнять в убыток, но заключать договора с плавающими ценами. Звучит так: «заплатите миллион, начнем через 6 месяцев и пока не знаем, какие будут цены».
Что делаем мы в этой ситуации? Не будешь ничего менять — будет убыток. Попросишь доплату — потеряешь репутацию. Для меня репутация компании — это самое главное. Мы долго думали, что делать и пришли к таким решениям:
1. Цена на строительство пересматриваться в процессе строительства не может. Взялся — бери и делай.
2. Цена может и должна пересматриваться перед началом строительства. Если заказчик заключил договор, но, пока делал проект, оформлял земельный участок, заезд, электричество, выросли цены, то перед началом строительства цены будут пересчитаны. В принципе, пересчет был всегда, так как уточняются детали по проекту, появляются данные по геологии и типу фундамента. Но теперь еще и актуализируются цены.
Фактически мы приняли решение терпеть на стадии строительного процесса и признать, что терпеть невозможно на стадии проектирования.
Если же заказчик не согласен с повышением цен на той фазе, то ему возвращается аванс (обычно 10%) и убытки по проектированию и геологии компания берет на себя.
Получаем ли мы негатив? Конечно. Есть ли расторжения? Есть. Есть ли у меня выбор? Нет.
Почему именно такое гибридное решение я принял? Скажу цинично. Для меня намного важнее мнение о моей компании тех людей, которые построили дом и живут в нем, чем мнение тех, кто ничего не построил и просто ушел из-за повышения цен на стадии подготовки к строительству.
Я очень много общаюсь с заказчиками, негатив есть, но большинство понимает, что это не наша прихоть. И очень многие как раз очень рады, что во время строительства цена не растет, хотя видят ежемесячный рост цен на 5-10% на сайте.
-
2021-04-01 07:32:29+00:00
#новости_малоэтажки
Подготовили для вас новую подборку новостей загородного домостроения. Читайте, что самого важного произошло в отрасли за прошедший март. Все новости — с комментариями автора канала, Александра Дубовенко.
1. Минстрой предлагает ввести уголовное наказание за самострой.
Комментарий А.Дубовенко: «В последнее время все больше и больше бредовых ужесточений наказаний мы наблюдаем. Это ужесточение не исключение. Зачем сажать, если можно сносить? Если будет риск сноса, то никто не будет рисковать. Потом в пояснениях мы видим, что речь идет о борьбе со строительством многоквартирных домов на ИЖС-участках.
Но ведь если разобраться, неужели я не могу для себя и родителей построить на участке под ИЖС двухквартирный дом? Конечно, могу. Вывод? Строительство не может быль уголовным преступлением. А преступление — взять деньги за квартиру, если нет разрешения. Вот где корень зла. Вот где надо копать».
2. Группа компаний ПИК решила выходить на загородный рынок и строить свой коттеджный поселок.
Комментарий А.Дубовенко: «Особенно смешит, с каким пафосом и чувством собственной значимости ПИК рассуждает: «Анализ показал, что не существует хорошего продукта на загородном рынке». Я надеюсь, словесные вбросы так и останутся словесными вбросами. Если же вы реально собрались лезть на рынок, то вы с большой вероятностью повторите судьбу Прохорова, который сделал е-мобиль и етафон. А вообще, на этот рынок заходило очень много олигархов, которые были уверены, что они — специалисты. Но мы не против и запаслись попкорном».
3. В России запустят программу скидок на деревянные домокомплекты заводского производства. Максимальная стоимость домокомплекта составит 3,5 млн рублей, а скидка для физлиц — 10%.
Комментарий А.Дубовенко: «Наконец-то они поняли, что кредиты на домокомплекты не сработают, так как банкам это не надо. Возможно, наш канал помогает быстрее понимать очевидное. Новая инициатива выглядит более разумной. Скидка — это норм. Но вопрос: чего вы хотите добиться? Повысить спрос? Он и так зашкаливает! Все загружены до предела. Але!!! Прием! Хватит решать допандемийную задачу, не нужны никакие скидки. Сырье очень сильно подорожало. Остановите экспорт 100 % сырья. Все лесопильщики и лесозаготовители имеют сверхприбыль и толкают лес за границу. Доска подорожала за 4 месяца с 12 до 16 тысяч рублей и двигается в сторону 18 тысяч за куб. Какие скидки? Нужно срочно вводить экспортные пошлины на пиломатериал — 10 %. Мы писали об этом 10 раз».
4. В России вступил в силу закон о комплексных кадастровых работах, позволяющих дачникам сэкономить на них в 6-10 раз.
Комментарий А.Дубовенко: «Тема комплексных работ в принципе правильная. Инженеру сразу пройтись по двум участкам намного эффективнее, чем приезжать на них по очереди. Единственное, надо понимать, что синхронизировать эти процессы по времени достаточно сложно, да и дачники нечасто пользуются услугами кадастровых инженеров».
5. Минстрой предложил менять госконтракты при росте цен на стройматериалы. Без этой меры только из-за скачка цен на металл господрядчики потеряют ₽42 млрд.
Комментарий А.Дубовенко: «Тут все ясно. Те, кто сидит на бюджетных заказах, сейчас стали испытывать сложности, так как материалы резко дорожают и денег может даже не хватить на то, чтобы рассчитаться с маркетологами, которые помогли схватить заказ. Им намекнули, что надо бы как-то исправить закон, чтобы на старте была одна цена, а на выходе — другая. Очень удобно».
6. «Группа ЛСР» выходит на рынок индивидуального жилищного строительства и начнет возводить коттеджи. Компания уже разработала и построила один дом по типовому проекту.
Комментарий А.Дубовенко: «ЛСР туда же, куда и ПИК. Придется покупать не только соленый, но и сладкий попкорн и смотреть оба шоу одновременно».