-
2023-01-28 11:06:27+00:00
Честно говоря я не ожидал такого от А101 🤷♂
Ну с Управляшками всё понятно. За всю свою практику в недвижке я только пару раз встречал УК, которой довольны жильцы. И это было в регионах, а не элитка в цао, если вы так подумали
Кстати, молодцы все. В чатах жильцы пишут - а я, мол, не плачу из принципа )
Беда с УК будет всегда, пока они не станут восприниматься застроем, как часть его продукта. Ведь это правильно. Твой проект не закончился вводом и завершением продаж. То что там происходит по мере эксплуатации- это твоё лицо перед состоявшимися, и перед будущими клиентами
-
2023-01-28 10:58:03+00:00
Управляющие компании решили по полной пользоваться недочетами в законодательстве
Пока чиновники пытаются "закрыть лавочку" с фальсификациями протоколов общих собраний, УК пользуются моментом. В ЖК «Скандинавия» от А101 жители столкнулись с очередным вопиющем случаем наглости УК.
Управляющая компания ЖК — «А101-КОМФОРТ» подняла стоимость коммунальных услуг в 4 раза! По их истории — такое решение приняли сами жители, от чего те сильно удивились.
-
2023-01-27 09:00:28+00:00
⚡️ Минстрой поддержал предложение удешевить ипотеку на квартиры большой площади
«Мы считаем, что это может стимулировать покупку квартир с большей площадью. Мы поддерживаем», – сообщил Никита Стасишин, добавив, что необходимо теперь найти источник финансирования.
-
2023-01-27 08:16:03+00:00
👏🏻 Аплодирую наблюдениям Треугольного Метра по ситуации на рынке новостроя. Двойной огонёк за пример с ребёнком. Шикарно 🔥
Только помните, что остывание произошло за счёт классов Бизнес и выше. А масс-сегмент сделал рост даже к результатам 20-21 гг.
Важная для понимания рынка статистика:
▪️Вот тут показывал разбивку сделок по классам в штуках
▪️А тут по долям классов и по комнатности
▪️А бенефициара этой движухи и маркетмейкера мы с вами теперь знаем
https://t.me/Bevzenkocom/5127
.
-
2023-01-27 07:34:55+00:00
⚡️⚡️ПИК – маркетмейкер рынка новостроя Москвы
Когда я показал рейтинги всех застроев старой Москвы по объёму и темпам продаж, и напомнил про важность оценки их рыночной концентрации, возникли вопросы «а как?»
Рассказываю про Индекс Херфиндаля–Хиршмана (ИХХ по-нашему, HHI по не нашему). Им оценивают уровень концентрации на рынке / в сегменте. То есть распределение рыночной власти между игроками. Ака способность компаний влиять на ситуацию на рынке
Например, антимонопольщики оценивают ИХХ при одобрении слияний и поглощений. Не вдаваясь в цифры: если при слиянии, влияние игрока слишком раздувает ИХХ – добро не дадут
Считается ИХХ просто. Рыночная доля каждой компании возводится в квадрат. Когда игроков оч много, можно взять топ-50. Для оценки рынка в целом – значения суммируются
📌Если ХХИ: *
▫️больше 2000 = Высокая концентрация, олигополия, возможно движение к монополии. Рулят один/несколько игроков.
▫️1000 –2000 = Умеренная концентрация.
▫️до 1000 = Низкие концентрация и рыночное влияние игроков.
*Эти пороги юзают наши банки и ФАС. А, например, минюст США опирается на уровни 1500 и 2500
В недвижке ИХХ можно смотреть по объёму стройки, вводу в эксплуатацию. Но нам-то интереснее, конечно, по объёму продаж. Ведь это влияние на спрос и цену
Вот и посмотрим ПИК и первичный рынок Мск.
За данные по сделкам респект Пульсу Продаж Новостроек
▪️Все классы жилья: ИХХ общий = 2650, у ПИК = 2518.
А коэффициент концентрации (CR по ФАС - это рыночная доля топ-3 компаний) = 61%, из которых у ПИК – 50%.
И то, и другое – уже говорит о высокой концентрации на рынке, и влиянии ПИК
▪️Эконом+Комфорт: ИХХ общий = 5114, в т.ч. ПИК = 5034.
CR 80%, из них ПИК 71%.
По классам Бизнес и Премиум+ см. скрин
✅ Итого, очевидно – ПИК маркетмейкер первчики старой Москвы. Ребята мощно влияют на рыночный спрос и цену. На стройку тоже, но значительно меньше. С метрами можете теперь сами поупражняться
Вот так, ребятки. Живите теперь с этим. Почему так происходит и куда смотрит ФАС – подробно уже отвечал
Ваш заумный @iliilitop
-
2023-01-26 10:14:36+00:00
😁 Вся суть и ценность таких опросов
И ведь действительно, как-то цены вырастут... ну не за 5, так за 10 лет точно
72% не могут ошибаться. Остальные 28%, видимо, не смогли ответить, ибо ржали над вопросом ребят из НАФИ
Когда очень нужна "Цифра дня", а дать нечего @iliilitop
-
2023-01-26 07:06:09+00:00
Колясочные
Продуктологи застроев выпячивают как преимущество, упражняются в дизайне. Короче, маст хэв в современном ЖК. И вроде бы забота о будущих жильцах... или нет
Напомню, я рассказывал, о принципе подхода к новострою через Заботу.
Это очень простая и понятная формула. Забота = Польза + Качество ПРОживания. На всём протяжении эксплуатации вашего продукта
Я писал, что колясочные на 1 этажах это склад чего угодно, только не колясок. Но молодые продуктологи мыслят шаблонами. И отдают под велосипедные (!) полезную площадь 1-го этажа. Они не понимают горизонт и цель использования колясок. А это 2-3 года, когда малышня не может толком ходить
А раз карапуз не может ходить, мамочке неудобно оставлять коляску внизу, и подниматься домой с сумками и ребёнком на руках. Неудобно разгребать заваленные велосипедами, самокатами, санками... эти, так называемые, «колясочные»
✅ Делаете семейный ЖК, и хотите выделиться реальной заботой? Придумайте места под коляски на этажах. Хотя бы там, где у вас преобладают 2+ комнатные лоты. А учитывая горизонт пользования коляской, лучше сразу с трансформацией в кладовые. Кладовка на этаже ликвиднее и продаётся дороже, чем в подвале
#кухня @iliilitop
-
2023-01-25 14:21:40+00:00
UPD новости про передачу ипотеки👆
▪️Поступают уточнения, что Сбер пока не готов рассматривать передачу условий по льготным / семейным / и пр. субсидируемым ипотекам
▪️Переуступки, да, в теме
▪️На нового покупателя, переводится только остаток долга прежнего владельца вторички. Вся остальная разница с ценой квартиры - идёт как первый взнос. Если денег не хватает, то в программе не участвуешь. Подаёшь на общих условиях.
В общем, это уже не так громко, как могло быть. Революции на рынке от такой программы не случится. Пока. Если банки не начнут её корректировать
Продолжаем следить @iliilitop
-
2023-01-25 06:49:44+00:00
⚡️⚡️Сбер – Вторичка в ипотеку по ставке продавца
Банк активирует программу «наследования» кредитных условий от продавца вторички к покупателю – заметили в Ипотека в России
Будем уточнять нюансы. Но Сбер сделал мощный подгон рынку. И если эта история будет работать с «наследованием» любых госипотек на новострой, то переуступка просто расцветёт. Как и сделки в только что сданных домах. Думаю, желающих взять вторичку в ипотеку 5%, против рыночных 11-12%... будет больше. Просто подарок скисшим инвесторам 20-21 гг. Которые смогут меньше дисконтить в цене
Но даже без передачи льготных %, покупатель вторички по такой программе может быть в плюсе. Помимо интересной ставки он получит меньшую общую переплату по кредиту. Ведь в первые годы ипотеки выплачивается большая часть процентов банку. Но тут надо будет смотреть по срокам
Говорят, возможность «наследования» условий по залоговой квартире была и раньше. Но ей не пользовались, ибо не было чёткого регламента. Теперь, развитие такой программы может реально стимулировать рынок вторички, цены и застроев. К которым начнёт возвращаться инвестор и деньги со вторички
Главное для ипотечного «наследника» пройти по условиям под кредит продавца. Если кредитная история подпорчена и есть долги – в малинник не пустят. За переоформление Сбер берёт 1% от остатка долга, но min 12 тыс. р. и max 30 тыс. р.
-
2023-01-24 13:10:08+00:00
✅ Просто кайфую, когда какой-нть пост подхватывают и комментируют Профи.
Зацените пример глубокой личной экспертизы от Александра Уткина
Александр - брокер по Элитке и автор канала Замоскворечник. За годы практики накопивший личную базу тонкостей и нюансов всех проектов.
По мотивам нашего поста о "Доходности конкретных ЖК за 5-летку" - он прокомментировал изменение прайса в 10 громких проектах
Интересные выводы. Возражения, с примерами. Полезно 👇
https://t.me/utkin_pro/712
.
-
2023-01-24 07:40:48+00:00
В Logos от молодых Sense засветили мокапы фасада в виде сетки для кальяна
Напомню, у ребят проект идёт весьма неплохо. За год вошли в 5-ку рейтинга по объёму и темпам продаж в сегменте премиум-класса + показали рост ср. цены +20%
📌Вопрос знатокам - такая алюминиевая сетка на фасаде в Мск - как оно по перспективе ржавчины и сбору пыли / грязи?
-
2023-01-24 06:06:27+00:00
☕️ В догонку о ПИК, но по другой теме - акции
Меня лично радуют результаты ребят. И их растущий портфель в Москве. Поэтому я спокойно держу акции ПИКа в своей фондовой части активов
В отличие от бумаг Самолета. Вот по активности, технологичности и инфо-поводам – ребятки молодцы. Но их проектный портфель и стратегия вызывают у меня сомнения. Я давно говорил о перегретости акций Самолет и ещё об одном нюансе. И за это время мнение только укрепилось
Поэтому поддержу скепсис Артёма Цогоева по поводу надувания прогнозов роста капитализации Самолёта
Не недвижкой одной едины. Пью кофе – любуюсь отскоком своего крипто-портфеля
Хорошего дня @iliilitop
-
2023-01-24 05:28:23+00:00
✅ Кстати, ровно поэтому 👆 я улыбаюсь, когда новичок-теоретик пытается мне рассказать про практическое применение эластичности спроса по цене на рынке недвижки. Он не понимает, такое не может применяться при диком миксе условий реализации (от продавцов до ипотечных программ), к разнородному, да ещё и ежедневно изменяющемуся товару (строительная готовность, выход корпуса по-соседству и пр)
Но это уже совсем другая история. Как-нть расскажу подробнее...
Ваш дотошный @iliilitop
-
2023-01-24 05:27:44+00:00
Отвечу на вопрос подписчика. Он справедливый. И, знаю, у многих из нас периодически возникал - Если ПИК так много строит и продаёт - куда смотрит ФАС. Ведь это монополия
Попробую донести свою позицию. Здесь важно не путаться в понятиях
1️⃣ Как я написал - о "монополии" у нас люди говорят, забывая, что "моно" - это один. Поэтому "монополизация рынка" - ошибка по определению.
Монополия - это рынок одного участника. Я же всегда указывал на тенденцию к ОЛИГОПОЛИИ - это рынок нескольких крупных игроков.
2️⃣ У нас действует 135-ФЗ (о защите конкуренции), который юзает ФАС, и в котором есть понятие "Доминирующее положение"
Так вот... почему ФАС беззаботно смотрит, как ПИК забирает 50% рынка всей первички старой Мск, и 70% масс-сегмента:
Потому что по закону, помимо доли рынка, для "Доминирующего положения" нужно доказать судом, что контора может оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара на соответствующем товарном рынке, и (или) устранять / затруднять доступ на этот товарный рынок других игроков
📌 И нюанс в том, что рынок недвижки НЕ может быть признан рынком одного товара. Это не масло, не спички. Даже на первичке все продукты разные (!). А уж если мы справедливо вспомним, что есть ещё и вторичка... и Новая Москва... то даже формально легко размоем столичную долю ПИК (!)
📌 Более того, ПИК не оказывает "влияние на общие условия обращения товара". Ну никак. Даже на сроки оплаты/поставки/точек продаж и пр... И никак не устраняет / мешает доступу новых застроев на рынок
📌 Поэтому, можно говорить только об уровне концентрации на рынке (Индекс Херфиндаля — Хиршмана), который показывает степень влияния с позиции конкуренции. То есть - вот ПИК забрал 70% сделок масс-сегмента в Мск, значит он влияет на цены. Опустит ПИК свой прайс - все начнут кричать, что цены упали. При этом остальные участники могут хоть уписаться, повышая прайс.
Ваш здравый @iliilitop
-
2023-01-23 13:02:15+00:00
Наткнулся тут в N’ice Loft на "Лучший лот проекта". Пишут, мол, 3-комн для большой семьи
А я вижу это иначе. По мне 3-Евро это не 3-комн. Ну и попробуем разместить здесь "большую семью" со всем скарбом...
Красным минусы, Зелёным плюсы, Жёлтое - надо думать
1. Норм места в прихожей + без дверей в с/узлы
2. Тест "Гробом" провален. Звучит зловеще, но суть - попробуйте занести габаритную мебель, ванную
3. Окно до угла кухни - кухню в угол не продлишь, а без этого кухонного пространства может не хватить (семья-то большая). Да и стол туда не поставить под семью
4. Много окон - вроде круть, а прикиньте куда диван ставить. Если не перекрывать окна и отопление, то только у нижней стены. Тогда ТВ на простенок между окнами = смотреть ТНТ под углом
5. Coldy пишут, что детская 17,4 м2. Хитрюшки какие. После отделки коморка 9 м2. Примыкает к гостевой (шум). Попробуйте расставить кровать, стол, шкаф. Даже без игрушек - тесно. Нельзя так с детьми.
6. Ванная при детской не нужна. Даже с окном. Гардеробная, из-за ориентации входа - теряет 2/3 полезного пространства. Ну и попробуйте занесите туда ванную
7. Коридор спальни. Ту мач кишка. Темно, потеря полезной площади
8. Гуд - гардеробная и ванная (если занесёте)
9. Спальня родителей. Вот вроде и геометрия, и площадь норм. Но из-за окон и коридора без двери - попробуйте расставить тут 2-спалку и мебель
Короче, я б такую для семьи не рекомендовал
А вам как? Может я ошибаюсь, и это реально "Лучший лот для большой семьи"?
-
2023-01-23 08:20:51+00:00
⚡️А между тем, с началом действия «запрета на 0% ставки ипотеки», банки начали повышать % своего комиссионного вознаграждения (КВ) от застроев
В 2022, при субсидировании госипотеки на 30 лет до ставок 0,01 или 3%, среднее КВ банка стоило застройщику 30 или 15% от суммы кредита. Теперь же, с запретом кредитовать граждан менее чем на 3%, субсидирование в Сбере обходится застрою уже в 23%.
То есть сейчас, проводя сделку по госипотеке со стандартным взносом 15%, расходы застроя на субсидирование до 3% – считай удорожание квартиры – составит почти 20%, против 13% месяц назад *
Ляжет эта переплата в 7% на покупателя, или застрой срежет её из своего кармана, это другой вопрос. Фишка в том, что озвученная ЦБ проблема искусственного раздувания цен залогов, никуда не делась... а лишь притупилась
Первым этот трюк провернул Сбер. Ребята ранее намекали, что с субсидированием будет так. Ибо, ср. срок кредитования растёт. Будет расти и срок досрочного погашения. А по «околонулевым» ставкам, досрочно гаситься рано вообще невыгодно. Поэтому, по таким кредитам ср. дюрация прогнозируется на уровне 10-12 лет, против прежних 4-7. И если банк возьмёт КВ на прежнем уровне, или меньше, то через пару лет может поиметь проблемы.
* Обращу внимание, что КВ банку НЕ равно такое же удорожание лота. Последнее – меньше. Так как зависит от срока, суммы кредита и скрытой скидки
Напомню, ранее я показывал ср. удорожание квартиры при субсидировании на каждый 1% снижения от базовой ставки по разным застроям
-
2023-01-21 08:57:44+00:00
Когда вы смотрите какие-нть рейтинги - обращайте внимание на детали
Вот сейчас гуляет по СМИ и телеге рейтинг застроев Мск по объёму продаж от Метриум. Сравним его с нашим рейтингом (см. скрин), который мы показали раньше вот тут
Не цепляемся к небольшим расхождениям в штуках ДДУ, это нюансы учёта (кто что и как считает).
А вот к Метриум пара вопросов есть:
▪️Чем вам не угодили ЛСР и Аквилон?
▪️Почему считаете результаты Смайнекс и Интеко вместе? Ведь сделка то была под куранты 😉
📌 И ещё - меня одного коробит, когда я читаю о "монополизации рынка ПИКом" ?
Коллеги по тележке... ну посмотрите уже плиз определение "монополии" 🙏
📌Ну а если уж вы хотите подчеркнуть чью-то степень влияния на рынок, то хотя бы посчитайте индекс Херфиндаля–Хиршмана. Который юзают антимонопольщики и аналитики для понимания уровня концентрации на рынке
Ваш душный @iliilitop
-
2023-01-20 06:21:17+00:00
Пятница. Разбавлю ленту...
Вот знаете, почему нам всем заходят интервью практиков-экспертов и рейтинги?
Потому что это Опыт – самое ценное, для человека думающего.
Опыт – определяет профи. Пройденные «грабли» отличают его от новичка.
А честный, корректно посчитанный рейтинг – это срез результатов того же опыта.
Ещё опытом надо делиться. Это правильно. Я делаю это сам, и привлекаю коллег - профи. Всем получается полезно. Я вижу ваши реакции. Приятно...
В итоге, когда ты открыт новой инфе и людям – притягиваешь нужные события. Это удивительно работает. Вот на днях в посте коллег наткнулся на упоминание канала Рейтинга Рунета. Думаю - о, прикольно, знаю знаю. Сам юзал их сервис, когда работал в маркетинге, и когда выбирал подрядчиков для разработки своих сайтов. Читал на vc, но не знал, что они есть в телеге
И тут вжух... Рейтинг Рунета мне сами пишут. Мол, вот мы теперь не только про рейтинги в диджитал, а ещё делимся интервью с Опытом профи из разных отраслей. Там МТС, Хофф, Бургер Кинг, Пятёрочка... и из недвижки есть ребята. Короче, практика и кейсы. От маркетинга, до того, как выбрать команду подрядчика
– Ок, отвечаю им, знаю-читаю. Что от меня-то нужно?
– Можешь, говорят, о нас рассказать?
– Ну... я же чисто про недвижку
– А разве в недвижке нет маркетинга и диджитала?
– Подловили, говорю, с вас 100500 миллионов (шучу... взял 13)
Потом думаю, а ведь реально – мы тут все с разными интересами. Нельзя зацикливаться на опыте только в своём сегменте. Важно смотреть шире. Я вот тоже не знал, что заведу этот канал
Короче... рекомендую ребят к подписке. Полезные практика и опыт – Рейтинг Рунета
-
2023-01-20 06:07:33+00:00
🙂Проверим на честность Скидку 40% на апарты в Зорге 9 от St Michael
Вот не собирался даже опять уличать этих гуру ПТУ-маркетинга. Ведь всего неделю назад разбирал там мнимый дисконт в 30%. Но тут ребята осмелели в край, залупив сразу 40 – зацепился зоркий Треугольный Метр
Скажите наглость или глупость? Ведь можно снова проверить историю цен...
Но ЦИАН обновил интерфейс, и все лоты перезалили. Тем самым обнулив историю прайса. А с сайта проекта застройщик его давно скрыл 🤦♂️
Но у нас-то остались цены конкретных лотов в разных корпусах на картинках прошлого расследования. Идём в ЦИАН, находим те же самые лоты, сравниваем (см. скрин 2)
❌Ой – никакой «скидки» не замечаем. А студия вообще выросла +43%. Видимо не прогрузился «дисконт» 😉
Спросите, почему застройщик так поступает? Потому что знает, что о разоблачениях в телеге большинство потенциальных клиентов с улицы не узнает. Мало кто изучает даже историю цен. А уж когда её обнулили – докопаются до правды единицы
А дальше – на злобу дня. Если народу льют про чудо скидки на новострой – дайте людям подтверждение. Вот и рисует в рекламе просто любые числа. Хоть 40... 50... 70%. Главное зацепить внимание
Открыл этот ларчик Level. За что прописался в нашем списке НЕ честных
Будьте внимательны @iliilitop
-
2023-01-20 05:58:46+00:00
⚡️А вы знали, что Сбер при выдаче ипотеки учитывает Пенсионную ступень
Да, есть и такое. Это спец график платежей, если их срок выходит за возраст достижения клиентом пенсии - объяснила Елена Молокова
Сбер, говорит, единственный у кого такое есть. Считать Пенсионную ступень можно в калькуляторе ипотеки на ДомКлик, переключив кнопку «Учесть выход на пенсию».
Тогда платежи сформируются исходя из расчетных сумм дохода до выхода на пенсию и после. То есть до пенсии платежи будут выше. А после - ниже, учитывая прогноз снижения дохода. Причём если Сбер как-то уверует, что доход заемщика не изменится, то график будет единым на весь срок.
UPD. Вера в комментах пишет, что и ВТБ такое юзает
Прикольно. Теперь вы тоже знаете @iliilitop
-
2023-01-18 12:02:10+00:00
Брать ли апартаменты
В рубрике #трибуна эксперты-практики недвижки – Александр Харыбин и Алексей Тарасов
Подписывайтесь, там всё по делу
▪️Про минусы апартов для жизни уже много говорено. Но под инвест эта тема летала. Что-то изменилось?
Александр – Под аренду апарты были интересны ценой входа на 15-25% ниже жилья. При той же арендной выручке. Обычно, эта разница покрывала и платёжки УК, которые в ср. на 15% дороже квартирных, и налог 0,5-2% от кадастра. А в жилье до 50 млн. = 0,1-0,2%. Плюс кадастр апартов часто меньше. Бывает, при рыночной цене 10 млн, кадастр = 1,5 млн.
Так было.
Теперь цены апартов сравнимы с жильём. А с 2023 стартует пересмотр кадастровых оценок до рыночных
Алексей – И нет налогового вычета с покупки / ипотеки, или уменьшения налогооблагаемой площади на 20 м², как в квартирах. А точная ставка налога только после постановки апартов в реестр
Вот, взял ты студию за 7 млн под аренду 35 тыр./мес., с кадастром 1 млн. Рассчитываешь на налог 0,5% (5 тыр.) и доходность 5%.
Ввели. Ставка оказалась 1,5–2%. И кадастр 7 млн. Это 100-140 тыр. налога. Доходность уже 3–3,5%
▪️Пара примеров налога
Алексей – Как повезёт. Волоколамское 24 – одни корпуса 0,5%, другие 1,5%. Сокольнический Вал за сам апарт 0,5% + 1,5% от кадастра земли пропорционально площади лота.
Александр – Level Амурская 0,5%
▪️А под перепродажу?
Алексей – Если недвижка не единственная и брали по ДДУ то квартиру без налога можно продать через 5 лет с момента оплаты. А вот апарты – с момента собственности.
Александр – Если до продажи вы сдаёте апарт в белую, то при продаже готовьте 13%, или 6 + 1% в ПФР для ИП на УСН. Иногда доначисляют 20% НДС. И налог с полной цены продажи. Без учёта расходов на покупку.
▪️Вывод
Апарты становятся неликвидом. Они уже задавлены без госипотеки. Ещё и налоговые перспективы. Чтобы логика и инвест в апарты вернулись, их цена должна снизиться на 30%. Ну или замереть, пока подорожает жильё
✅ Если было полезно, ставьте 👍
-
2023-01-18 08:06:42+00:00
Из-за... ситуации, наши крупные производители ищут новые рынки сбыта. Внутренние. В первую очередь внимание, конечно, к стройке. Минстрой их в этом поддерживает. И обещает в течение года сделать нормативы для запуска технологий в массы.
▪️Деревянные лидеры – Segezha Group за 4 мес. построила два 4-этажных дома на 64 квартиры... из дерева.
Точнее, из заводских CLT-панелей. Это такие склеенные крест-накрест в несколько слоёв доски. Из таких панелей собираются несущие стены, перекрытия, каналы для инженерки.
Ребята уверяют, что у CLT всё шикарно с огне-, сейсмо-, и теплостойкостью. Нет усадки. Прочность, как у бетона. При этом они легче в 5 раз. И штукатурить не надо. И без капремонта 50 лет.
Правда, таким домам нужен уход: обработка от насекомых, защита от влаги в межсезонье и увлажнение летом. А пока, свободные квартиры застройщик сам увлажняет. Чтоб дерево не потрескалось.
▪️Металлисты Северсталь и Самолет построят в Подмосковье пилотную многоэтажку на металлокаркасе – пишут Ведомости.
Говорят, что такого не было со времён «сталинок». Ибо выходило дорого из-за требований к пожарке. И вот теперь технология будет возвращаться. У Минстроя на этот счёт есть даже дорожная карта на 2022-2026 гг.
Получается, или разбухший прайс недвижки нормально стал покрывать себестоимость. Или пожарка станет лояльнее.
В общем, производство поддерживать надо. А вот будет ли массовый спрос на такие новинки – пока мнения расходятся.
-
2023-01-17 13:58:19+00:00
Я от себя лично накину к теме 👆
Уже писал, что опасно просто бездумно ориентироваться на средние цены экспозиции (предложения).
Так ведь мы с вами этим и не грешим. Берём то, что видит любой потенциальный клиент. Честно пишем о нюансах. Если есть комментарии, объясняющие что-то - супер! Это нормальный, открытый обмен инфой и мыслями
Но не путайте индивидуальный анализ и массовый. Попробуйте вникнуть в выгрузку каждого из сотни ЖК - кто там что скрыл из экспозиции, или как играется динамическим ценообразованием. Или какова структура товарных запасов. Особенно в дорогом сегменте...
Конечно, показательнее было бы иметь цены сделок. Может быть РКС поделится? А остальные 264 проекта?
Более того, и в анализе цен сделок есть нюансы. Ведь даже изменение структуры продаж по комнатности / площади - приведёт к колебанию ср. цены На то оно и "среднее"
Поэтому нужно пользоваться всеми доступными инструментами. Анализировать. Думать. Делиться опытом 🤝
P.S. Я тут подумал - а может такой разбор тогда по комнатности сделать? Что б вот без всяких "пентхаусов" )))
Как считаете?
-
2023-01-17 13:17:01+00:00
🤔Коллеги из «РКС Девелопмент» дают уточнения по структуре изменения инвестиционной стоимости, упомянутой нами выше👆.
Обращаем ваше внимание, что зафиксированное в таблице снижение средней цены по проекту – это следствие изменения стратегии продаж и скрытия из экспонирования ряда лотов с наиболее высокой стоимостью метра – видовых апартаментов, лотов малой площади, а также апартаментов с террасами. Это в результате снизило среднюю цену по проекту, но никак не отражает стоимость кв. метра в Insider.
Звучит - здраво (т.е. у нас нет аргументов чтобы не брать это в расчет), не можем не опубликовать.
🔺Треугольный метр
-
2023-01-17 07:17:40+00:00
Доходность проектов со старта продаж*
Как изменились цены в конкретных новостройках Москвы за 5-летку, с феерией 20-21 гг.
Всем ли удалось обогнать инфляцию и депозиты. Спойлер – нет
Делюсь результатами по 265 проектам, которые изучили вместе с Пульсом Продаж Новостроек
Подпишитесь на ребят, они крутые и открытые
📌* Важно: «Доходность» приведена условная, по изменению цен экспозиции. Со скидками, если они учтены в прайсах. Фактическая доходность всегда зависит от цены фиксации (сделки). И, учитывая ситуацию на вторичке, она будет индивидуальной и отличаться от ср. расчётной
И ещё... рост цены НЕ равно успешные продажи
▪️Общие итоги 5-летки:
▫️Ср. годовое изменение цен по всем новостройкам составило +14,4%
▫️Ср. год. уровень инфляции по РФ +6,3%. Ср. ставка депозитов 6–7%
▫️23% проектов не перекрыли инфляцию и вклады по ср. год. изменению цен
▪️20-ка по росту цен – Скрин 1
▫️Прайс в Космо 4/22 от Галс за полгода прибавил 45%. Но зарегистрировали за это время всего 6 ДДУ. И не факт, что такая динамика цен продолжится. Поэтому годовых значений у «свежих» проектов в таблицах нет
▫️Большинство круто отросших – класс Бизнес и выше. Не буду напоминать, что случилось с продажами в дорогих сегментах. Статистику по выручке разбирали тут
▪️20-ка по снижению цен – Скрин 2
▫️Лидер снижения с начала продаж – ЖК Открытый парк от ПИК. Но тут просто не угадали. Старт в феврале... ну а что было дальше, мы все знаем. У ребят чуткое динамическое ценообразование. Поэтому сейчас войти в проект можно в ср. на 20% дешевле, чем год назад
▫️Следом буксует MirrorЗдание от МИЦ – 7 ДДУ за последний квартал. Итог – скидка 20%, и второе место по снижению ср. прайса со старта
▫️Однако отмечу, что более чем на –3% просели в цене с начала своих продаж лишь 22 проекта из 265. И 70% из них это те, кто стартовал за последний год
✅ Кому интересно по конкретным проектам – ставьте 👍 и пишите ЖК в комментах
За открытую инфу @iliilitop
-
2023-01-17 07:17:05+00:00
GloraX отказались от зонтичных подбрендов City и Aura в названиях своих проектов
Теперь вместо "Ауры" будет сразу "Премиум". Чтоб, видимо, непоняток у клиента не было... Ну а вдруг теперь полетят продажи 🙂
Рыночная петарда вон, с суммарным скидыванием 26-41% с лота немного ж помогла расшевелить спрос
-
2023-01-15 14:03:50+00:00
Риелторы таки созрели признать то, о чём я писал с начала прошлого года. Когда на эйфории 20-21 гг, большинство не хотели видеть очевидное
▪️Я писал, почему никакая льготная ипотека на новострой не спасёт рынок, если будет буксовать вторичка
▪️Показывал статистикой, как доступная ипотека делает жильё НЕдоступным ВОТ ТУТ и ЗДЕСЬ
▪️Говорил, что рынок недвижки оторван от экономической логики. Что по расчётам от з/п и привычной комфортной людям ипотечной нагрузки, прайс должен остыть на 25-30%. Что «вечный и постоянный» рост цен – миф. Что цены корректируются во все кризисы...
Но теперь этого не будет «в лоб». А начнётся со вторички, как более мобильного и естественного сегмента, без гос. костылей. При этом первичка будет упираться в цене до последнего – ибо в этом прямой интерес государства и функционеров. Поэтому не ждите открытого снижения в ЖК «Одуванчик», но новые проекты будут выходить уже дешевле.
Я лично, ещё в начале 21-го закладывал в фин.модели поправку на «остывание» рынка. И сейчас многие коллеги на стороне застроев и банков понимают, что рисовать «ту зе мун» в эксельках нельзя. Надеюсь, банкстерам всё же придёт директива стимулировать актуализацию текущих моделей.
Помните мудрость – Больше всего сказок было написано в эксель @iliilitop
-
2023-01-13 09:58:57+00:00
🙂 На уникальную ситуацию наткнулись ребята из Mr.Nadzor в одном новострое за МКАД...
Стеклопакет "гуляет" в раме )
+1 фобия в приёмки квартиры 🙂 С пятницей 13
-
2023-01-12 12:04:32+00:00
Novostroyman собрали табличку январских скидок от застроев. Практически все скидки теперь двузначные
Но не спешите ликовать и хватать всякие ипотеки. Коллеги корректно указывают, что это лишь заявленные дисконты. Которые на практике часто являются лукавым рекламным расчётом на невнимательность
Стало интересно. Кто среди всей этой «распродажи», самый щедрый. Кто заявляет 30+ % скидки
Ну, понятное дело, хитрюшки Level – их уже разбирал дважды – не интересно. Ну GloraX – честные, но изучали недавно... Во, старые знакомые, St Michael тоже кричат о 30%
St Michael... а может реально Миша – Святой. Откуда щедрость? Просто у ребят дико буксуют их апарты Зорге 9. В продажах. В стройке. В маркетинге уровня ПТУ
📌 Разбираем по косточкам, как нам с вами нравится
▪️Продажи стартовали в начале 2019. За 4 года смогли продать лишь 50% из своих 920 апартов. В 2022 средний темп продаж 2-3 лота в мес. Если так будет продолжаться, то остатки Миша будет распихивать ещё 12 лет. А тут ещё дольщики начинают роптать из-за сроков
▪️Стройка у ребят вялая. Вроде и готов корп.1, но вжух... и опять перенос ввода на 2Q 2023. Итого, от первого срока в декларации +1,5 года (См. скрин 1). По корп. 2 и 3 перенос сдачи пока на 9 мес. – на 1Q 2023. Но посмотрите их готовность на фото
▪️Казалось бы – дай реально скидку на свои апарты. Ну как те же осознавшие Глораксы. Ан нет. Ребята по-прежнему играются. Спрятали цены с сайта, хулиганят с прайсом (См. скрин 2 с историей цен). Поднять, чтоб опустить... Поднять, чтоб опустить. Рукоблудие какое-то
▪️И именитые риелторы тут бессильны (См. скрин 3). Даже уступщикам помочь сложно. Мало того, что нет спроса на апарты, со всеми их нюансами, рисками и отсутствием госипотеки. Так ещё и такое озорство застроя
Грустная история. И скидка ненастоящая. Разбирайтесь в предмете с @iliilitop
-
2023-01-12 06:38:06+00:00
⚡️А тут Треугольный метр засёк скидку 32% от НДВ в проблемном ЖК Лайково
Напомню, место заколдованное. А НДВ в 2021 получили право на продажу того, что "Фонд развития территорий" (экс-"Защиты дольщиков")... достраивает здесь за банкротом Урбан Групп... который подхватил застройку за банкротом СУ-155... и где теперь Самолет продолжает застройку проектом "Рублёвский квартал"... фух, выговорил
И вот теперь, НДВ пытается как-то стряхнуть неликвид в домах Урбана. Кто хочет 2-уровневую 5-комн. квартиру за 9,6 мульта... на секундочку это всего 99 тыр./м2
P.S. Как заметили в комментах, квартира уникальная - ибо унитазов в санузлах не предусмотрено 🙂
-
2023-01-12 06:10:12+00:00
А вот вам выводы о причинах декабрьского ТОПа московских проектов.
Почему жк-лидеры раскупают и есть ли там инвест-потенциал.
Личное мнение Александра Харыбина – практика и инвестора в недвижке, который без воды и чётко уже отвечал нам здесь на вопросы в рубрике #трибуна
https://t.me/Kharyb/1612
-
2023-01-11 12:35:56+00:00
Как обещал, наши любимые рейтинги всех застроев по объёму продаж в Москве
Но ведь просто объём продаж – это скучно. Поэтому вместе с замечательной Новостройкой по расчёту, добавили новенькое:
☑️ Рейтинги по темпам продаж
📌 Причём не как обычно практикуют – в лоб, в штуках – а правильно, как темп выбытия товарных запасов. Ведь число проектов и м² в стройке у всех разное. Более того, разный объём нераспроданной площади
Поэтому, что бы убрать зависимость от масштаба портфеля и привести сравнение к общему показателю, мы смотрим темпы выбытия товарных остатков. То есть долю, которую объём продаж за период занимает в объёме нераспроданной стройки
▪️Скрин 1 – Рейтинги по общему рынку. Все классы недвижки.
▪️Скрины 2-4 – Рейтинги по сегментам.
✅ Цифр и букв много. Сохраняйте. Сравнивайте конкурентов – кто красавчик, а кто не очень
-
2023-01-11 07:02:37+00:00
но вам же наверное интересно узнать рейтинг "за" 10-кой? 🙂
Дайте, реакцию, если нужно показать таблички
Ок, спасибо за ваши реакции и настрой ✅
Выложил сводные рейтинги по всем застроям... с бонусом
👇
-
2023-01-11 06:46:40+00:00
🔥ТОП-10 девелоперов по объёму продаж в Москве за 2022
Вместе с @iliilitop посмотрели, кто в топе вообще и по классам.
Общий рейтинг. Все классы
▪️50% объёма всего первичного рынка забрал ПИК – 27,5 тыс. ДДУ.
▪️Вместе, топ-10 собрали 80% рыночного спроса.
▪️По 5,5% пришлось на Донстрой и Level – почти по 3 тыс. ДДУ.
▪️Меньше 100 ДДУ не хватило INGRAD, чтобы обойти Эталон (0,85 тыс. ДДУ) и войти в 10-ку.
Эконом + Комфорт классы
▪️ПИК очевидный маркетмейкер – забрал 70% спроса.
▪️Вместе с Гранель (5,3%) и Самолёт (3,4%), они собрали 80% продаж.
▪️Меньше 100 ДДУ не хватило А101, чтобы обойти Э.К.Девелопмент (0,55 тыс. ДДУ) и войти в 10-ку.
Бизнес класс
▪️Донстрой стал №1 – 18,3% продаж в сегменте.
▪️За ним, с близкими результатами идут Level (10,5%), ПИК (10%) и MR Group (9%).
▪️Немного не хватило КОРТРОС, чтобы войти в 10-ку.
Премиум + Элит
▪️С большим отрывом закончили год MR Group – 27% спроса сегмента.
▪️AEON, заняли 2-ю строчку (7,7%), благодаря отличному старту River Park Towers Кутузовский в середине года. Правда, растеряв темпы к его концу.
▪️Выделим ГК Родина (3,1%), которая с хорошими темпами в ЖК Союз, также обеспечила себе место в 10-ке за полгода.
▪️ Единичных сделок нехватило для топа, но взяли по 3% сегмента: Ikon Development, Capital Group и Пионер.
▪️Отметим Абсолют, стартовавший продажи Luzhniki Collection в ноябре, но успевший собрать 2,3% годового спроса.
-
2023-01-10 09:32:26+00:00
🔥 Продажи по всем проектам Москвы (старой) за декабрь #топжк
Сравнили с ноябрём вместе с Пульсом Продаж Новостроек
▪️Люблинский Парк – уже который месяц недосягаемый № 1.
▪️Молжаниново сделали рывок, и сместили со 2-й строчки Матвеевский Парк.
▪️Который теперь делит 3 место с другим «парком» от ПИК – Мичуринским.
▪️7 из 10 проектов топ-10 декабря – ПИК...
Собственно, как и 16 из первой 20-ки они же. Рейтинг и доли девелоперов по объёму продаж за месяц и год разберём отдельным постом.
✅ Сохраняйте. Пользуйтесь @iliilitop
-
2023-01-10 05:34:26+00:00
⚡️ Сбер с сегодняшнего дня (10.01.23) повысил базовые ставки ипотеки на 0,5% - итого до 10,9% на первичку и вторичку.
Ребята держались, но вынуждены подтягиваться к уровням других игроков, которые поднимали ставки в декабре 2022
Оправдывают повышение ростом стоимости заёмных средств для самих банкстеров. Ибо сейчас наблюдаем ситуацию, когда при зависшей ставке ЦБ, растут % по ОФЗ и депозитам. Плюс всё активнее страхуются риски, ввиду резкого снижения "качества" ипотечника (цифры и о ситуации ТУТ и ТУТ)
-
2023-01-09 13:20:12+00:00
СтартПродаж накопали презу «для инвесторов» легендарной утопии-долгостроя Нескучный Home & SPA, ныне названный The FIVE – то бишь, читай «Пятёрочка»
Не буду ворошить историю проекта... и нюансы локации. Страждущий да отыщет
А вот презентация – просто песня. Хотя, по уровню, скорей частушка. Напомню, она называется «Предложение для инвесторов». Девелоперского проекта. Премиум класса. С мутной историей и перспективами... Но там нет ничего полезного для инвестора
Презу оставлю в комментах. Желающие оценят эстетику, смысл, аналитику
⭕️ Поражает другое – строить это чудо планируют по старинке. На деньги дольщиков. Без проектного финансирования. Без эскроу. Вероятно, лавируя и обходя суть 214-ФЗ
См. скрин 👆 завлекая неким дисконтом, дольщик (инвестор) перед подписанием ДДУ должен будет открыть аккредитив на всю сумму. Который застрой получит сразу после регистрации ДДУ.
Обескураживает или наивный расчёт на какого-то крупного лоха, который занесёт туда бабло на пару этажей... или, учитывая репутацию, неприкрытый план опять собрать лавэ с лошков помельче и заморозить эту историю ещё на 10 лет.
Поправьте, если заблуждаюсь, но пахнет... некой органикой 🙊
Будьте внимательны @iliilitop
-
2023-01-09 07:26:11+00:00
☑️ Вид из окна и премия к цене квартиры под инвест.
Замечу, что есть вариации в зависимости от класса проекта + сценария инвеста и будущего потребителя. Например, вид с верхних этажей бизнес-класса на ночной город и ТТК точно найдёт своих любителей урбанистического пейзажа
1️⃣ Вода всегда преимущество. От пруда, до реки. Но важно помнить, что в таких лотах у застройщика изначально заложена наценка за вид. И обычно это уже бизнес-класс и выше. Поэтому математика перед покупкой – маст хэв
2️⃣ Парки, скверы, лес. Тоже всегда плюс, если лот выше 5-6 этажа. Ориентируйтесь на высоту деревьев. И что за ними. Если там свалка ТБО – отбой
3️⃣ Знаковые, исторические объекты. Что-то типа Москва Сити, сталинской высотки – всегда плюс. А вот с церквями, мечетями осторожней. Симпатичный вид могут нивелировать шум и собрания прихожан. Арендаторы объектов с такими видами могут меняться чаще
4️⃣ Во двор. Для семейных лотов предпочтительней, чем на улицу. Тише и спокойнее родителям. Но при условии, что это не двор-колодец с диким эхом и стихийной парковкой
❌ Любые негативные или неоднозначные объекты за окном. Также с осторожностью к окнам, выходящим на крыши соседних зданий и секций. Особенно офисов и ТЦ. Там может оказаться весьма шумное оборудование
Да, для каких-то ваших будущих покупателей или арендаторов это может быть непринципиально. Но зачем изначально сужать свою потенциальную аудиторию и сознательно плодить себе риски?
📌 ВАЖНО – раскрытие самого видового потенциала. Ведь оно будет разным для стандартных окон или панорамных в пол. Для первой линии или в промежуток между соседними корпусами. Фронтальный вид или под углом
✅ Сохраняйте, если полезно #кухня @iliilitop
-
2023-01-07 10:03:33+00:00
🔥В рубрике #трибуна – Елена Молокова
Профи-практик по ипотеке. 10+ лет экспертизы. Предприниматель. Автор курсов «Ипотечный брокер», «Доступная ипотека» и одноимённого канала @dostupnayaipoteka
✅ О чём говорили с Еленой
▪️Ипотека стала базой рынка недвижки. Ты ощущаешь снижение «качества» заёмщика?
Да, очень, последние 2 года. Снизилась платёжеспособность, чаще просрочки и каникулы. Работать всё интересней) Растут направления ипотеки под залог, рефинансирование
Но конца рынка не жду. Развиваю услугу под ключ Ипотека + Подбор новостроек. И для души: нейрокоучинг + нейропсихология. У нас 15% граждан нуждаются в психологической поддержке.
▪️Что первым делом смотрит банк у клиента?
▫️Кредитная история (КИ)
▫️ФССП
▫️Работодатель
▪️Ты рассказывала о рисках для созаёмщика и дублях в базах банков. Реально следить самому?
Да. Чтоб исключить задвоение, мошеннические кредиты, технические просрочки, ошибки. Но не частить. Бесплатно КИ проверять 2 раза в год. По шагам писала ТУТ
▪️Люди удивляются, узнав, что их кредитки учитываются в КИ, или получая отказ из-за Кредитного шлейфа?
О, да. И про старые кредитки забывают. А банк считает в обязательства 5-7% даже от неиспользуемого лимита. Шлейф отдельная история и правило: допустил просрочку, погасил – закрой карту. Пока она открыта шлейф просрочки тянется. Пользуешься ты ей или нет
Вообще ВОТ ТУТ подробно, что влияет на вашу оценку банком
▪️Можно без ипотечного брокера?
Да. И нужно, если он «рисует» вам документы. Недавно с трудом одобрила заёмщика, который из-за такого получил мараторные отказы в 2 важных банках.
А вот профи вам хорошо сэкономит. Подготовит КИ, определит оптимальную программу и банк , подскажет что, куда и когда подавать. У меня клиент экономит от 50% на страховке, и 500+ тыс. р. по сумме переплаты.
✅ Если было интересно, ставьте 👍
-
2023-01-06 11:01:58+00:00
Пока страна и рынок в праздничных тапочках. И пока я собираю для вас информацию, чтобы дальше делится интересным и уникальным...
А чтоб не скучать – освежим в памяти самое популярное по вашим реакциям и репостам за 2022
▪️Оценка доступности любой точки на карте. Пешей и транспортом. С учётом преград
▪️Отчёты по ЖК от bnMAP на ДомКлик. С темпами продаж, товарными запасами и ценами конкурентов. Есть не по всем ЖК, но всё же
▪️Бесплатная генерация инструкций. Пошаговая запись ваших кликов с комментами
▪️Комменты проф. приёмщика и основателя Mr.Nadzor. С рейтингом застроев по качеству стройки и отделки
▪️Про «устаревание» продукта. Почему я НЕ рекомендую проекты с горизонтом стройки 7-10 лет. И что делать
▪️Разбор планировок «Счастье в Казани». Что Эталон предложил Татарстану
▪️Чек-лист: Продажа квартиры без налога для семей с детьми
▪️История для взрослых: Про субсидирование от застроя и вторичку
▪️Ипотека на 100+ лет. Где уже такое есть
▪️Как маткапитал в квартире оборачивается геморроем
▪️Верховный суд VS инвесторы в новострой
▪️Про уехавших и статус налогового резидента
▪️Барклая 6 от ПИК – отчёт с разбором и выбором лота под клиента
▪️Разбор на честность скидки 30% от Level Group
▪️И вообще всех ключевых скидок года от застроев
Полезное на @iliilitop
-
2023-01-03 09:54:41+00:00
⚡️Структура выручки федерал. сети недвижки Этажи с 2020
Обратите внимание на динамику доли ИЖС. И, если забыли, перечитайте что я писал по трендам в сегментах 😉
Отдельное внимание на прогноз ребят Ильдара. См. равные доли ижс и новостроя #наподумать
-
2023-01-30 08:08:34+00:00
Бывает мне пишут, что я предвзято отношусь к какому-то вопросу... например, к семейной или субсидированной застроем ипотеке. Мол, они могут отлично решать задачи конкретного клиента
Конечно могут. Ещё раз уточню - никакой предвзятости у меня нет. Ни к чему. Есть чёткое деление на стратегический эффект и частный. И если инструмент решает индивидуальную задачу клиента - он рекомендуется и используется
👆Вот вам пример выбора лота на заказ
Видите, субсидирование было оправдано и ложилось в цели заказчика:
▪️Чтобы аренда покрывала ипотечный платёж до будущего проживания детей-студентов.
▪️Без досрочного погашения.
Выбирали в конкретных ЖК. Рекомендации требовались максимально краткие, конкретные, наглядные, простым понятным языком
✅ Так что - никакой предвзятости. Всё в рамках решения задачи заказчика. Человек мучился с выбором. Помогли, сориентировали. Обращайтесь @iliilitop
-
2023-01-31 14:56:36+00:00
👆 Ну хотя бы я не одинок в своём отношении к нагромождению костылей
https://t.me/economizm/3599