-
2023-02-06 17:00:06+00:00
Итоги недели. Тенденции сохраняются. Что общего у рынка и барона Мюнгхаузена?
Предложение на вторичном рынке растет, но медленно: +0,6% в центральных районах и +0,3% в спальных. Реальные цены сделок почти не снижаются (все больше это зависит от специфики квартир и конкретных локаций), размер скидок к которым готовы продавцы явно уменьшился.
Парадокс: уровень спроса/предложения и статистика сделок показывает, что поводов для серьезных изменений цен нет. Это явно противоречит экономической логике (цены и ставки выросли, доходы снизились). Поведение людей – определяющий фактор. Все больше ощущаю, что главное отличие от кризисов 90-х и 2000-х годов не только в том, что у населения и компаний есть накопленный капитал, а в том, что он заперт внутри страны. Если продавать недвижимость, то вариантов размещения капитала не много. Для большинства вообще нет альтернативы кроме недвижимости.
Новостройки. Вот-вот будет статистика по продажам новостроек в январе. Прорыва в продажах не увидим. Застройщики держат цены, играют с точечными скидками, господдержкой и субсидированными ставками. Кстати, по данным БН средняя цена жилья в стройке составила 222 тыс. рублей за метр, что аж на 19% больше, чем год назад. Цены выросли, объемы продаж упали. При этом в Петербурге доля нераспроданных квартир в ЖК, где открыты продажи составляет 42,9%. Год назад она составляла 37,6%. Да, предложение выросло, но не критично. Застройщики будут явно сдерживать вывод новых корпусов и проектов в продажу. Постепенно это сбалансирует рынок.
Стоит присмотреться к апартаментам.
С одной стороны за год продажи снизились в 2,2 раза (данные NF), причем, в наибольшей степени пострадал недорогой сегмент не сервисных апартаментов. Общий коллапс на рынке аренды жилья снизил доходность апартов. При этом по мнению Becar средняя доходность в 2022 году составила 4,8%. Даже с поправкой на заинтересованность (компания строит и продает апартаменты) это похоже на правду. Плюс Петербург – главный выгодоприобретатель от вынужденного развития внутреннего туризма. Возможно, стоит присмотреться к бюджетным апартам с хорошей локацией, концепцией и сильной управляющей компанией.
Аренда жилья. Предложение по данным ЦИАН стабилизировалось. Всего плюс 0,9% с начала февраля и плюс 7,5% с начала года. Интересно, что по мнению БН средняя цена аренды однокомнатных квартир сейчас составляет 25 939 руб./мес. Это +1,3% к декабрю 2022 г., и всего на 2,6% ниже, чем год назад.
Большинство участников рынка скажут, что сейчас и арендатора найти сложнее, и скидки больше, но похоже ситуация на рынке аренды стабилизировалась. Тем, кто хотел снять квартиру поинтереснее/подешевле стоит поторопиться.
Ситуация чем-то напоминает барона Мюнгхаузена, вытащившего самого себя за волосы из болота. Рынок вытаскивает сам себя. На ожиданиях и безальтернативности. Вопреки законам экономики.
-
2023-02-07 13:51:48+00:00
☝️https://t.me/dataflat и ЦИАН опубликовали статистику по продажам новостроек в Москве и МО. Было очевидно что результаты января сильно уступят декабрьским (сезонно худший месяц против лучшего + декабрьский ажиотаж с нулевой ипотекой).
Куда более показательно сравнивать январь с январем 2022 года.
⁃ Датафлэт: Продажи в штуках упали на 33% к январю 2022 года, в деньгах минус 26%, доля ипотеки выросла с 62 до 82%;
⁃ ЦИАН: по числу ДДУ - минимальный январский показатель за последние 6 лет. Месяц к месяцу рынок упал на 36%, год к году — на 33%.
Один в один анекдот про стакан. Оптимист считает его наполовину полным, пессимист - наполовину пустым.
Да, спад в 25-33%. Но могло быть и хуже. Отрыв от показателей «прекрасного времени до СВО» не становится больше. Есть надежда что продажи и ситуация в целом хоть как-то поддаётся прогнозированию.
Осталось дождаться цифр по СПб и ЛО.
-
2023-02-08 11:05:30+00:00
☝️ Пришли данные от Датафлэт по продажам новостроек в Петербурге и ЛО.
Бросается в глаза, что в отличие от Московского рынка провал в продажах не такой большой. Датафлэт и другие эксперты резонно указывают на то что во-первых сказалось что всплеск продаж в СПб+ЛО в декабре был не таким сильным как в Москве, а во-вторых часть декабрьских сделок перенеслась на январь. С первым тезисом сложно спорить: МСК+МО в декабре относительно ноября +32% в штуках и +30% в деньгах. В СПб+ЛО соответственно +21% в штуках и +21% в деньгах. Фактор массового переноса сделок с декабря на январь проверить невозможно. Мало того что надо быть «внутри» системы регистрации, так еще и с Москвским Росреестром сравнивать. Мы каких-то аномальных сбоев и переносов в питерском росреестре не видели.
Итого:
- Январь к декабрю: всего лишь минус 13% в штуках квартиры+апарты (Москва+область аж минус 37% ), в деньгах провал и того меньше -10% ( Москва и область минус 37%);
- Бросается в глаза снижение доли ипотеки в январе по отношению к декабрю на 3% , теперь она 85%. Явно сказался декабрьский всплеск спроса на уходящие нулевые ставки и адаптация застройщиков и покупателей к новым ипотечным условиям: субсидированные ставки от 3%, второй вариант семейной ипотеки, плюс некоторый простой пока банки готовились к выдаче по новым программам. Я уже писал, что реально выдачу по новой семейке начали после 15-го января, хоть и принимали заявки;
- А вот сравнение Январь к январю 2022 показывает что в СПб и Ло застройщики потеряли сопоставимые с Москвой 33% продаж в штуках и 26% в деньгах.
Питерский рынок, похоже, менее волатильный, но общие тенденции четко прослеживаются. Да, потери есть, 25-33% год к году. Оптимисты скажут, что спад в продажах не усиливается, у участников рынка есть шансы хоть как-то планировать и управлять процессом. Пессимисты напомнят что вся эта устойчивость держится на субсидированной ипотеке (а это приличная нагрузка, посмотрите кстати на удручающее состояние бюджета РФ в январе) и на вере населения в недвижимость.
-
2023-02-09 15:47:07+00:00
☝️По данным Авито средняя стоимость аренды квартиры в России в январе 2023 года выросла на 25% относительно января 2022 года и не изменилась относительно предыдущего месяца.
При этом в Москве аренда квартир за год подешевела - на 21,4%, а в Петербурге на 10%.
За январь стоимость аренды в Москве снизилась на 4%, в Петербурге - минус 3,6%.
Цифры интересные. Не факт что они точно отражают реальные ставки аренды. Все-таки это ценами рекламе. По моим ощущениям в Петербурге снижение ставок за год было явно большим чем на 10%, но в целом тенденция прослеживается. Вопрос это уже дно или ставки аренды ещё будут снижаться. Предполагаю что мы близки к минимуму. Рынок нащупал новый уровень цен.
-
2023-02-10 18:09:54+00:00
Заявление Банка России
Банк России:
- расширил прогноз по росту ВВП России в 2024г до 0,5-2,5% с 1,5-2,5%
- снизил прогноз по оттоку капитала из России в 2023г до $68 млрд со $124 млрд
- в ближайшие месяцы годовая инфляция временно опустится ниже 4% из-за эффекта высокой базы прошлого года
- увеличение инфляционного давления отчасти происходит за счет ослабления рубля в конце 2022г
- инфляционные ожидания населения и бизнеса снизились, но остаются повышенными; есть признаки восстановления потребительской активности
- после паузы вернул в заявление сигнал по ДКП: при усилении проинфляционных рисков будет оценивать целесообразность повышения на ближайших заседаниях
- повысил прогноз по средней ключевой ставке на 2023г до 7-9% с 6,5-8,5%
- в случае дополнительном расширении бюджетного дефицита проинфляционные риски возрастут и может потребоваться более жесткая ДКП
-
2023-02-13 17:57:24+00:00
🔔Итоги недели. Стабильность - наше все.
Предложение на вторичном рынке стабильно. Если рассматривать базу ЦИАН, то общее количество предложений с начала месяца увеличилось на +0,5% в центральных и спальных районах. Это в пределах статистической погрешности.
А вот общее число квартир (вторичка + новостройки) в диапазоне 6-11 млн руб. в спальных районах снизилось с начала месяца на 2,2%.
В спокойные времена я бы смело говорил о вымывании ликвидных объектов и потенциальном росте цен. При текущем высоком уровне предложения и общей неопределённости ставить на восстановление цен неуместно, но за этим показателем надо следить.
Новостройки. Слабый, но стабильный спрос. Решающие факторы: цена, качество и, конечно, минимальные ставки по ипотеке. А ещё - степень готовности объекта и наличие отделки. Общая обстановка точно не располагает к покупке квартиры с долгим ожиданием до заезда.
Чуть активнее спрос на переуступки, разумеется, при наличии скидок и высокой степени готовности дома.
Рынок аренды жилья постепенно приходит в норму. Да, он очень затоварен, но предложение почти не растёт: +1,7% с начала февраля (за счёт январского роста +8,3% с начала года). Но спрос есть, сроки поиска арендаторов сокращаются, особенно при назначении адекватной цены.
Из значимых событий прошлой недели: ЦБ сохранил ключевой ставку и одновременно повысил прогноз по средней ключевой ставке на 2023г до 7-9% с 6,5-8,5%. Пока прямых предпосылок нет, но если ставка будет увеличена - это негативно скажется на рынке. Да, останется ставка с господдержкой и семейная ипотека, поддерживающие рынок новостроек.
Но вырастет ставка на вторичном рынке, оказывая дополнительное давление на цены готового жилья. А мы и так достигли неадекватного разрыва цен вторичного и первичного рынка. Желающих покупать новостройки в таких условиях точно не прибавится.
В общем, пока все стабильно.
-
2023-02-15 12:36:51+00:00
Вдогонку.
Аналитики SberCIB Investment Research допускают, что регулятор может начать повышение ставки уже на ближайшем заседании 17 марта, но более вероятно, что это произойдет в апреле, когда накопится больше данных, подтверждающих необходимость ужесточения политики. Шаг повышения может составить 25 б. п. В связи с этим прогноз SberCIB Investment Research по ключевой ставке на 2023 год пересмотрен с 7,5% до 8,5%.
-
2023-02-20 16:58:17+00:00
Итоги недели. Цены и спрос расслаиваются?
Предложение на вторичном рынке снижается. По данным ЦИАН в спальных районах – минус 0,2% с начала февраля. В центральных районах за то же время минус 1,1%, в основном за счет снижения объема предложений по студиям и 3ккв. (по сравнению с началом месяца на -5,2% и -1,8% соответственно). Звонков по квартирам стало больше чем неделей ранее, просмотры идут, но на докризисный уровень конверсии звонков в продажи мы еще долго не выйдем. Да, покупатели перестали запрашивать скидки в 10% и выше, но продавцы готовы делать скидки на уровне 2-3%. Ожидания сближаются, но объем сделок говорит сам за себя. Фонтанка поделилась данными Росреестра об объеме сделок на вторичке в январе – 5010 договоров продажи и мены, что на 35% ниже января 2022. Ну и по – прежнему уходят либо самые дешевые объекты в своей категории либо квартиры с явными преимуществами, у которых немного конкурентов.
Новостройки. Интересно что по данным ЦИАН предложение в спальных районах продолжает снижаться - уже минус 4% за февраль. Наиболее активно выбывают 3ккв и 4ккв - с начала месяца минус 6,3% и 7,6% соответственно. Возможно, причины в том, что последние годы застройщики наращивали долю малогабаритных квартир, а трешек и четырешек в новостройках становилось все меньше. Плюс новый вариант семейной ипотеки подталкивает к покупке тех, у кого более взрослые дети, а им нужны отдельные комнаты. Это косвенно подтверждается, например, тем что по словам Ольги Трошевой (Setl Group) в ипотечных сделках доля «семейки» в январе составила почти треть, а в последнем квартале 2022 года этот показатель был равен 20%. Ну и совсем банальное: общий объем непроданного жилья у застройшиков вряд ли снизился, некоторые просто снимают неработающие объявления. Посмотрим на запасы нераспроданного жилья по итогам февраля.
Объем предложения на рынке аренды снизился на 3% с начала месяца. Версия о стабилизации рынка аренды становится все более правдоподобной. Есть ощущение что особенно быстро выбывает качественное предложение трехкомнатных и выше квартир. С учетом того что «бытовые инвесторы» последние 3 года активно покупали небольшие квартиры и их предложение будет прибывать, перекос избыток небольших квартир/ дефицит трешек будет нарастать.
На рынке встроенных торговых помещений тоже нарастает ценовая дифференциация. Хорошие помещения со стабильными арендаторами продаются моментально - срок окупаемости уже 150 месяцев и выше (против 120-130 месяцев в конце 2021 года). Пустующие объекты продать все сложнее. И разница в спросе и цене за квадрат будет только нарастать.
-
2023-02-23 10:45:22+00:00
С Днём защитника Отечества!
Есть ощущение что поздравлять приходится осторожнее, выбирая слова. Все больше шансов задеть чьи-то чувства, внутренние ценности.
Если защищать, то кого и от чего? Если Отечество, то каким оно должно быть чтобы его защищать, должны ли быть какие-то критерии, чтобы быть готовым на все ради своей страны? А если мои внутренние устремления не бьются с внешними противоречивыми установками? В общем сложный вопрос.
Но чем сложнее вопрос, тем важнее искать на него ответ, тем бережнее по отношению друг к другу надо искать общее. Искать то, что объединяет, а не разделяет. Иначе из-за разных трактовок высших Ценностей мы будем уничтожать друг друга.
Я попробую, а вы дополняйте. Бережно. Про общее, про то что сближает, а не поводит линию фронта по странам и семьям.
Защищать - значит быть опорой и поддержкой для семьи, любимой, детей, родителей. А ещё для друзей, клиентов и партнеров. Защищать - значит реализовываться в окружающем мире, относиться к людям так, как мы хотим чтобы относились к нам. Осознанные, счастливые и сильные люди не желают зла другим. На них бесполезно нападать и пытаться разделить. Можно не просто стремиться быть счастливым и сильным, но и окружать себя такими людьми, помогать им становиться таковыми.
«Встал поутру, умылся, привел себя в порядок – и сразу же приведи в порядок свою планету». Принять и воплотить это намного сложнее, чем требовать ответа в кого и почему ты готов стрелять и за что ты готов умереть. Для этого нужна осознанность.
С днём защитников отечества! Мужества, силы, и осознанности. Искреннего понимания кого, как и почему мы защищаем каждую минуту.
-
2023-02-27 17:08:47+00:00
Итоги недели.
Спрос перетекает на вторичку?
И так ли это плохо для застройщиков?
Объем предложения на вторичном рынке продолжает снижаться. Уже минус 0,8% в спальных районах с начала месяца (на прошлой неделе было минус 0,2%). Некоторые собственники снимают объявления, но и спрос есть, сделки идут. Фиксируем ощутимый рост звонков в феврале. В праздники их число превышало активность рабочих дней. Пошли авансы не только по свежим объектам с адекватной ценой, но и по ряду квартир, которые находились в продаже больше 6-ти месяцев без особого понижения.
Сотрудники других агентств отмечают, что клиенты стали больше интересоваться вторичкой. Хотя, до прежней активности еще далеко.
Предложение Новостроек (по данным ЦИАН) в спальных районах снижается - минус 4% с начала февраля, однушек вообще минус 5,8%. По данным Наш Дом РФ общий объем строящегося жилья в феврале составляет 7,5 млн метров против 8,9 млн метров годом ранее. Даже на фоне очередного ослабления спроса рынок будет постепенно балансироваться за счет того, что застройщики ожидаемо сдерживают запуск новых проектов. По-прежнему покупают переуступки с существенной скидкой к ценам застройщиков. Набирают популярность точечные проекты реконструкции в историческом центре, с хорошим соотношением цена/качество.
При этом активно подбираем новые участки сразу для нескольких девелоперов. И в Питере, и в Ленобласти. Расчет понятен: пока готовится пятно, пройдет несколько кварталов, а там, глядишь – и спрос восстановится, а предложения будет меньше. Да и куда еще вкладывать прибыль от завершаемых проектов, поступающих кэшем с раскрываемых эскро-счетов?
Предложение жилья в аренду - минус 8% с начала месяца. Вероятно, это продолжение устойчивой тенденции. Самый чувствительный рынок пережил драматический всплеск предложения и массовую миграцию арендаторов.
С текущими ценами на жилье идея «платить ипотеку за свое вместо аренды» уже не столь однозначна. Объем сделок на рынке аренды должен расти.
ЦБ продолжает закрывать лазейки, позволявшие обходить стандартные требования к ипотечным сделкам. Подробнее - смотреть предыдущие посты. Из той же области - Дом РФ теперь требует, чтобы при покупке квартиры на вторичном рынке первоначальный взнос подтверждался аккредитивом, а не распиской. Это закрывает схемы со сделками с заниженным первым взносом на вторичном рынке.
Повышение ставок по субсидированной ипотеке способствует перетоку спроса с новостроек на готовое жилье.
Наш отдел ипотеки подтверждает, что доля заявок на готовое жилье существенно превышает заявки по госпрограмме.
Рост спроса на вторичку не так уж плох для застройщиков. Часть денег все равно будет перетекать в новостройки, особенно при сокращении ценового разрыва. Меньше разница в ставках – меньше разница в ценах.